Как оформить доверенность за границей. Сделки с релокантами.

29 февраля 2024 14 523

Сделки по доверенности на рынке недвижимости относятся к сделкам с высоким риском. Опытные риэлторы, представляя интересы покупателей, стараются их избегать. И если до 2020 года сделки, заключенные по доверенности, были делом не популярным, то сейчас это тренд сегодняшнего времени. Ящик Пандоры открыл ковид: люди, запертые границами, продавали свое имущество по доверенности. И вот появилось новое массовое явление – релокация, из-за чего доля токсичных сделок увеличилась и будет расти. Люди уехали жить в другие государства, им стало необходимо продать свою недвижимость, но они пока ожидают, когда наступит минимальный срок владения недвижимостью, для того чтобы не платить налог с продажи имущества.

Сделки по доверенности требуют особой подготовки. Расскажу, какие доверенности бывают, в чем их отличие, какие подходят для сделок и предпочтительны в деловом обороте на рынке недвижимости, а какие несут наибольший риск для покупателя.

Доверенность — письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами в правоотношениях (п. 1 ст. 185 ГК РФ). Доверенность выдается для совершения юридически значимых действий.

Тот, кто доверяет, предоставляет полномочия от своего лица другому лицу – называется доверитель (представляемый).

Тот, кто уполномочен исполнять правовые действия по доверенности – называется доверенное лицо (представитель или поверенный).

Правила оформления доверенности определяет – ст. 185 ГК РФ «Общие положения о доверенности».

Обязательные условия доверенности:

Самое главное -- доверенность должна содержать дату ее совершения (удостоверения), иначе она будет ничтожна (п.1 ст. 186 КГ РФ).

Доверенность можно выдать на любой срок, так как предельный срок отсутствует. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.

Любая доверенность может быть отозвана у любого нотариуса РФ, но в той же форме, в которой она была выдана (п. 1 ст. 188 ГК РФ).

Помимо того, что нотариальная палата ведет реестр отмененных доверенностей, совершенных в нотариальной форме, она также ведет реестр отмененных доверенностей, совершенных в простой письменной форме (ППФ)

Отозвать доверенность имеет право только тот, кто ее выдал. Законодатель обязывает не только сходить к нотариусу и написать заявление об отмене доверенности, но и уведомить самого представителя, а также третьих лиц, перед кем он представлял интересы доверителя. Правила отмены доверенности указаны в ст. 189 ГК РФ.

Доверенность требует нотариальной формы только в том случае, если на основании этой доверенности изменяются данные государственных реестров (п. 1 ст. 185 и ст. 185.1 ГК РФ). А так как право собственности на недвижимость и иные права, предусмотренные ГК РФ, подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ), доверенность для этих случаев должна быть оформлена в нотариальной форме.

Типы доверенностей

1. Общая доверенность, в народе её называют “генеральная”.

В ней указываются полномочия всех возможных действий, разрешенных законом РФ, с движимым и недвижимым имуществом, представительством в разных учреждениях и организациях, коммунальных хозяйствах, органах государственной власти и пр. Этот вид доверенности не рекомендуется для сделок с недвижимостью, потому что в ней много обобщающих фраз. Для распоряжения имуществом необходима доверенность с указанием точного адреса и кадастрового номера объекта недвижимости, с подробным перечислением полномочий, касающихся сделки по конкретной квартире, а еще лучше с указанием точной стоимости продаваемого объекта. В противном случае есть вероятные риски оспорить сделку.

Например, у человека в собственности имеется несколько квартир. В доверенности они обозначены – «все мое имущество». Такая форма предполагает, что представитель будет согласовывать с доверителем свои действия по распоряжению каким-то одним недвижимым имуществом. Но будет ли? Доверитель в данном случае утрачивает контроль над всем своим имуществом. И вот, одной из квартир доверенное лицо распорядилось за цену и на условиях по своему усмотрению. Через какое-то время собственник узнает, что продана «не та квартира», которую он имел в виду в разговоре с доверенным лицом, а другая. Или собственника не устроила цена, за которую было продано его имущество, и он начинает процесс оспаривания сделки.

Чем более подробно указаны полномочия представителя в доверенности, тем меньше вероятность, что доверитель будет оспаривать сделку из-за того, что представитель превысил свои полномочия

2. Специальная доверенность. Она оформляется на совершение каких-либо однородных действий. Например, представительства в суде, открытия наследства или приватизации квартиры.

3. Разовая доверенность. Это как раз та форма доверенности, которая необходима для сделок с недвижимостью. В ней следует указать конкретный адрес продаваемого объекта и его кадастровый номер. Конкретные полномочия в специальной доверенности излагаются максимально полно с подробным перечнем юридически значимых действий по всем этапам сделки, с перечнем всех существенных условий.

Примечание. Часто у банков, в которых происходят расчеты по сделкам, есть свои требования по формулировкам полномочий в доверенности. Поэтому будет предусмотрительно их узнать, прежде чем оформлять доверенность.

4. Доверенность с правом передоверия.

Право передоверия на полномочия может быть полностью и частично, одному или нескольким лицам. Передоверие оформляется в строго нотариальной форме.

5. Доверенность в простой письменной форме (ППФ).

Доверенность может быть оформлена в простой письменной форме в тех случаях, когда закон или соглашение сторон не требуют ее обязательного удостоверения у нотариуса п.1 ст.185 ГК РФ. Например, это может быть доверенность на сдачу квартиры в найм сроком меньше 1 года. Но все же практика показывает, что такие доверенности не вызывают доверие у клиентов, поэтому желательно оформить нотариальную.

По форме исполнения существует три вида доверенностей

1. Нотариальная доверенность

Исполняется в нотариальной конторе у любого нотариуса РФ. Нотариальная доверенность наиболее предпочтительна для делового оборота на рынке недвижимости, она вызывает доверие у покупателей и других участников сделки. Ее можно оформить перед отъездом за границу или во время очередного пребывания в России.

2. Консульская доверенность

Исполняется в консульстве РФ на территории любой страны. За рубежом государственными представительствами РФ являются посольство и консульство. Первое решает государственные вопросы, но не исключает и гражданские, а второе занимается исключительно гражданскими вопросами. Консульским работникам закон РФ предоставил полномочия нотариуса, они частично выполняют функции российских нотариусов, в том числе удостоверяют доверенности в отношении имущества на территории РФ (ч. 1 ст. 26 Консульский устав РФ)

Примечание. В настоящее время, чтобы сделать какое-то нотариальное действие в консульстве, необходимо предварительно записаться на прием. Срок ожидания приема на сегодняшний день составляет 3-4 месяца. Можно выбрать консульство любой другой страны, где есть возможность сократить время ожидания.

3. Доверенность с апостилем

Исполняется у нотариуса за рубежом. Такую доверенность необходимо легализовать – поставить на ней апостиль (специальный штамп). Апостиль был введен для упрощения легализации документов Гаагской конвенцией 05.10.61 года. Легализовать доверенность можно в том государстве, где она была выдана – в министерстве юстиции. В апостиле (на штампе) содержится вся необходимая информация о стране и лице, которое выполнило удостоверение документа. Это свидетельствует, что документ оформлен в соответствии с законодательством той страны, где был оформлен.

Также существуют ряд стран (в основном страны СНГ), с которыми подписаны двусторонние договоры о правовой помощи и взаимном признании официальных документов. В них документы не подлежат процедуре легализации (апостилированию), потому что полностью приравниваются к документам нашей страны и имеют такую же юридическую силу.

В тех странах, которые не участвуют в Гаагской конвенции и с которыми не подписаны двусторонние договоры о взаимном признании документов, легализация производится через консульство. Консульская легализация сложная многоступенчатая процедура.

С доверенностями других государств могут возникнуть сложности в процессе продажи недвижимости. Например, Росреестр может сделать приостановку в регистрации перехода права (от 3-х до 6-ти месяцев) для прояснения ситуации по возникшим вопросам или вовсе отказать в регистрационных действиях. К тому же не все доверенности можно проверить на подлинность, и это отпугивает многих потенциальных покупателей.

Как проверить доверенность

Нотариальную и консульскую доверенности проверяют на сайте – https://www.reestr-dover.ru/ Это открытый официальный реестр Федеральной нотариальной палаты. В него вносятся все подлинные доверенности РФ.

Для проверки необходимо знать реестровый номер, дату удостоверения и ФИО исполнившего доверенность. Также в этот реестр нотариусы вносят сведения об отозванных доверенностях.

Следует учитывать, что информация по исполненной доверенности или по ее отзыву может появиться в реестре не сразу, а на следующий день за днем ее исполнения (зависит от времени регистрации нотариусом своих действий в единую нотариальную информационную систему — ЕНИС).

Доверенность, исполненную в стране, где официальные документы приравниваются к российским (по двустороннему договору о правовой помощи), проверяют аналогичным способом. Практически во всех странах СНГ есть такие же открытые нотариальные реестры для проверки действующих доверенностей. А также есть возможность связаться с нотариусом или уполномоченным лицом, которое выдало доверенность, напрямую по телефону и запросить необходимую информацию.

Законность апостиля проверяется по регистрационному номеру. Штампу присваивается уникальный номер, который регистрируется в реестре того учреждения, где проставлялся апостиль. Для проверки можно обратиться в учреждение, название которого указано на апостиле, и уточнить, оказывалась ли услуга по регистрационному номеру, кем и какого числа? Статья 7 Гаагской конвенции обязывает предоставить информацию любому заинтересованному лицу. Сделать проверку можно по телефону или запросом через электронную почту, а также визитом представителя.

Риски

Прежде хочется отметить -- нет таких сделок на рынке недвижимости, в которых отсутствовали бы риски для участников сторон. При грамотном индивидуальном подходе риски можно исключить, а какие-то предупредить.

В сделках, совершенных по доверенности, есть препятствия, которые скрывают существенные детали для покупателя, вследствие чего сделку могут признать недействительной.

Прежде всего при заключении сделки покупатель должен убедиться, что доверенность действительна. Статья 188 ГК РФ указывает, что действие доверенности прекращается в следующих случаях:

Истечения срока доверенности

Срок действия доверенности должен быть указан на самой доверенности. В случае отсутствия срока документ сохраняет силу в течение года со дня исполнения доверенности.

Отмены доверенности лицом, выдавшим ее

В судебной практике много случаев, когда по причине отмены доверенности суд признал сделку недействительной, квартиру возвращали прежнему собственнику, а покупатель оставался без жилья и денег. Для исключения такого риска покупателю в день сделки необходимо проверить действительность доверенности на сайте -- https://www.reestr-dover.ru/

Проверка доверенности находится в зоне ответственности Покупателя.

Судебная практика показывает: если доверитель отменил доверенность по правилам ст. 189 ГК РФ -- сделку оспорят и квартиру вернут обманутому собственнику. Правила указывают, что доверенность должна быть отменена в той форме, в какой исполнялась. В сделках с недвижимостью – это нотариальная форма. Отмену доверенности нотариус регистрирует в информационной нотариальной системе. После отмены у нотариуса доверитель обязан сразу уведомить об отзыве доверенности своего представителя и третьих лиц (Росреестр), перед кем представляются интересы доверителя.

А вот когда сделка будет заключена по отмененной доверенности и выяснится, что доверитель не уведомлял представителя и других лиц, указанных в ст. 189 ГК РФ, такую сделку оспорить сложно, и суд будет на стороне покупателя.

А может случиться так. Например, доверенность отозвали в день сделки или в день регистрации перехода права в Росреестре на нового собственника, а информация об отозванной доверенности появилась с опозданием -- на следующий день. Это опасный момент, и как сложится ситуация по оспариванию не известно.

Но этот риск можно предупредить:

– в день сделки провести видеоконференцию с собственником недвижимости, убедиться в его желании продать недвижимость с подтверждением существенных условий по сделке

– к моменту расчетов по сделке желательно запросить заявление от продавца в нотариальной форме, что доверенность не отзывалась с подтверждением полномочий его представителя.

Смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим

Как проверить, жив ли гражданин, выдавший доверенность? В случае, если доверитель и покупатель находятся в одном регионе, можно устроить встречу, чтобы убедиться в волеизъявлении продавца на сделку и его адекватности.

А как проверить состояние доверителя и жив ли он, если он находится в другом государстве? Можно, конечно, устроить видеоконференцию, но это не дает гарантий, что с покупателем общается собственник продаваемого объекта. Это может быть родственник, похожий на доверителя или искусно загримированный мошенник.

По поводу смерти есть важный нюанс. Допустим, доверитель погиб, но об этом никому не известно до тех пор, пока не поступят сведения о его смерти от полиции или других лиц. А в период «неизвестности» было продано имущество умершего. В этом случае все юридические действия по доверенности не утрачивают свою силу согласно п. 2 ст. 189 ГК РФ. Там указано – «Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников».

В случае оспаривания сделки наследниками доверителя только представитель может доказать факт того, что на момент совершения юридически значимых действий он не знал и не мог знать о смерти доверителя. Иначе сделку оспорят и квартиру истребуют у покупателя в пользу наследников.

Отдельно хочется отметить о дееспособности гражданина, выдавшего доверенность.

Сделка по доверенности будет недействительной, если представитель действовал от лица, признанного недееспособным или ограниченно дееспособным.

При совершении доверенности нотариус устанавливает личность обратившегося по паспорту или другим документам, исключающим любые сомнения относительно личности гражданина, обратившегося за совершением нотариального действия (Ст. 42-43 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате»)

В процессе исполнения доверенности нотариус обязан зачитать, разъяснить права представителя по доверенности и обязанности доверителя, уточнить, осознает и понимает ли доверитель последствия своих действий и действительно ли доверяет представителю распоряжаться своим имуществом, тем самым оценивая вменяемость, дееспособность и адекватность обратившегося за совершением нотариального действия.

Признать человека недееспособным может только суд. После вынесения решения о признании гражданина недееспособным суд отправляет документы в Росреестр, который в свою очередь «закрепляет» судебный акт к информации о правообладателе (собственнике недвижимости). Это закрытая информация, но у нотариуса есть полномочие сделать запрос в Росреестр. Следует отметить, что проверка дееспособности по Росреестру обязательна при нотариальном удостоверении сделки купли-продажи недвижимости. Но не обязательна при исполнении доверенности. Дееспособность в этом случае нотариус определяет «на глаз» через беседу и опрос гражданина, который хочет доверить свои полномочия третьему лицу.

Подводя черту

Подытоживая тему о рисках, отмечу , почему доверенности с апостилем, исполненные публичными нотариусами (notary public) многих штатов США и Канады, не вызывают доверия.

В мире существует две принципиально разные системы нотариата – латинская и англосаксонская.

Российский нотариат относится к системе латинского типа, которая обязывает нотариуса получить высшее юридическое образование, наработать стаж по юридической специальности не менее пяти лет и сдать квалифицированный экзамен.

В странах англосаксонской системы «общего права» нотариусом может быть косметолог или продавец – человек, не имеющий юридического образования и юридической практики, но прошедший обязательный специализированный краткосрочный курс. Так называемый публичный нотариус (notary public) не составляет текст документа, не проверяет полномочия и правомочия, а просто свидетельствует подпись доверителя на документе.

Дело в том, что правовые системы США и России существенно отличаются. В латинской системе развит институт «официального документа» в качестве веского доказательства в судебных разбирательствах. Нотариус своими актами предупреждает споры и разногласия, предоставляет юридическую помощь, соблюдая закон. Нотариальный документ латинской системы имеет особую доказательную и исполнительную силу.

Доказательная система в судах США основана на свидетельских показаниях. Нотариальная документация, как и другой «официальный документ» не имеет большого значения в судебных спорах. Право на юридические консультации и защиту в судах имеют только адвокаты. Нотариусы же исполняют второстепенную формальную роль, которая выражается в освидетельствовании подписей на документах. Поэтому к доверенностям такого типа в РФ относятся с опаской. Например, Росреестр может отказать по ней зарегистрировать право на нового собственника, что совершенно справедливо.

Прежде чем оформлять доверенность в другом государстве, продавцу желательно проконсультироваться на эту тему с опытным риэлтором или юристом, который специализируется на сделках с недвижимостью. Потому что тип нотариальной доверенности имеет большое значение на успех сделки и влияет на стоимость продаваемого объекта. Условия рынка таковы -- чем рискованней мероприятие и больше неудобств для покупателя, тем больше дисконт от рыночной стоимости на продаваемый объект.

Делая выбор заключить сделку с продавцом через представителя по доверенности, покупатель принимает на себя существенные риски, особенно в сделках по доверенности публичного нотариуса (notary public).

Но если все же выбор пал на квартиру, которая продается по доверенности, покупателю стоит проявить наибольшую осторожность и осмотрительность, чем требует обычная сделка.