1. Готовый арендный бизнес стал популярной альтернативой традиционным инструментам, таким как вклады или жилая недвижимость. За последние три года интерес к ГАБам резко вырос из-за санкционного давления, девальвации рубля и ограничений на вывод средств за рубеж.
2. Доступность инвестиций: низкий порог входа
В отличие от жилой недвижимости, где цены в премиальных локациях достигают 1–2 млн. рублей за кв. м, коммерческие объекты предлагают более гибкие условия. Например, небольшое торговое помещение площадью до 50 кв. м с готовым арендатором можно приобрести за 20 млн.рублей. Это делает рынок ГАБов привлекательным для начинающих инвесторов. Для сравнения: за аналогичный бюджет сложно найти ликвидную квартиру в выгодном районе, а доходность от её аренды будет ниже.
3. Крах инвестиций в жилую недвижимость
Эксперты прогнозируют стагнацию цен на квартиры после многолетнего роста (в 2022–2023 гг. цены в некоторых сегментах достигли 500-700 тыс. рублей за кв. м). Окупаемость жилья теперь растягивается на 25 лет из-за высоких первоначальных вложений и необходимости постоянного участия владельца: ремонт, поиск арендаторов, решение бытовых вопросов. В отличие от этого, коммерческая недвижимость, особенно ГАБы, предлагает вдвое более высокую арендную доходность при минимальном управлении. Арендаторы коммерческих помещений сами берут на себя затраты на ремонт, что снижает издержки владельца.
4. Пассивный доход и «упакованные» объекты
Главное преимущество ГАБов — готовые решения для инвестора: объекты уже имеют арендаторов и не требуют активного участия.
5. Риски банковских вкладов и бегство капитала
Несмотря на рекордные ставки по вкладам (22–24%), слухи о возможной заморозке счетов в конце 2023 года спровоцировали отток части капитала в недвижимость. Хотя ЦБ опроверг эти слухи, неопределённость подтолкнула инвесторов с бюджетами 20–40 млн рублей к активным покупкам коммерческих объектов. Такие инвесторы часто действовали импульсивно, скупая лоты «на эмоциях», даже без анализа арендного потока.
6. Рынок коммерции vs. жилья: ключевые различия
Доходность: Аренда коммерческих помещений приносит в 2 раза больше, чем жилых, при сопоставимой стоимости объекта.
Ликвидность: Спрос на стрит-ретейл стабилен даже в кризис, тогда как продажа квартир может затягиваться.
Управление: В коммерции отсутствуют «бытовые» проблемы — не нужно обновлять интерьер после каждого арендатора или решать конфликты с жильцами.
Итог и прогнозы
Рынок ГАБов переживает бум, но его устойчивость будет зависеть от макроэкономической ситуации и регулирования. Пока ключевые драйверы — страх перед инфляцией, недоверие к банкам и исчерпание потенциала роста недвижимости — сохраняются. В среднесрочной перспективе коммерческая недвижимость останется одним из главных инструментов для сохранения капитала в России.
